Підводні камені, податки, мита, нотаріальні послуги. Чому все взаємопов’язано у 2025–2026 роках
Угоди купівлі-продажу нерухомості, автомобілів або корпоративних активів у 2025–2026 роках перебувають під пильною увагою держави, нотаріусів та банківського фінмоніторингу.
Одна помилка — і договір можуть зупинити, призначити додаткову експертизу, донарахувати податки або навіть відмовити в реєстрації.
👉 У статті розберемо:
✔️ навіщо потрібна експертна оцінка;
✔️ які податки і збори сплачуються;
✔️ які помилки допускають власники;
✔️ як змінюється ринкова вартість щодня;
✔️ чому оцінка дійсна юридично 6 місяців, але на практиці може бути застарілою вже за тиждень.
📌 1. Для чого потрібна експертна оцінка майна
Експертна оцінка є обов’язковою при:
✔️ купівлі-продажу;
✔️ обміні або даруванні;
✔️ оформленні спадщини;
✔️ внесенні до статутного капіталу;
✔️ коригуванні балансової вартості активів.
🔎 У 2025 році нотаріуси зобов’язані перевіряти відповідність оцінки ринковому рівню та її наявність у базі ФДМУ. Без цього договір не посвідчують.
💸 2. Податки та витрати при продажі
| Вид платежу | Ставка | Хто сплачує |
|---|---|---|
| ПДФО | 5% – резидент, 18% – нерезидент | Продавець |
| Військовий збір | 1,5% (можливе підвищення до 2–3% у 2026) | Продавець |
| Пенсійний фонд | 1% від договору | Покупець |
| Оцінка майна | 2 800 – 10 000 грн | Зазвичай продавець |
| Послуги нотаріуса | 5 000 – 18 000 грн | Обидві сторони |
| Держреєстрація права | 0,1–0,2% | Покупець |
⚠️ 3. ТОП-5 підводних каменів
❗ невірно визначена ринкова вартість (занизили → донарахування)
❗ оцінка без реєстрації у ФДМУ
❗ дані не співпадають із кадастром/техпаспортом
❗ оцінку провів неакредитований оцінювач
❗ договір підписаний після завершення актуальності оцінки
📉 4. Вартість об’єкта змінюється щодня
У 2025–2026 роках ринок дуже нестабільний. Ціна нерухомості або авто може змінитися протягом кількох днів через:
- коливання курсу валют,
- індекс інфляції,
- сезонність,
- попит/пропозицію,
- стан об’єкта.
📍 Податки та мита розраховуються саме від вартості на дату підписання договору!
Якщо оцінка зроблена раніше → ризик блокування угоди або донарахування податків.
🕒 5. Термін дії експертної оцінки – 6 місяців, але…
✔️ Згідно із законом звіт дійсний 6 місяців з дати складання та внесення у базу ФДМУ.
❗ На практиці – нотаріуси та податкова вимагають свіжу оцінку:
- не старшу 90 днів, а у високоризикових угодах — не більше 30 днів;
- якщо ринок змінився → оцінку роблять повторно;
- ідеально – за 3–5 днів до укладення договору.
📍 Якщо угода переноситься → оцінку потрібно перевірити або оновити!
🧩 6. Чому все взаємопов’язано у 2025–2026 році
| Сфера | Вплив |
|---|---|
| Податкова | Моніторинг оцінки на предмет заниження |
| Нотаріуси | Перевірка даних в реєстрах |
| ФДМУ | Контроль звітів та акредитації |
| Банки | Фінмоніторинг платежів |
| Антикорупційні органи | Аналіз угод з “ризиковою” вартістю |
🛑 Якщо суми не співпадають – договір автоматично блокується системою.
🧠 7. Реальний кейс
Квартира у Києві: оцінка – 2,1 млн грн, ринкова через 3 тижні – 2,35 млн. ДПС донарахувала податки, нотаріус призупинив угоду. Після юридичного супроводу та оновленої оцінки договір перезапустили коректно.
🔒 Як уникнути ризиків — поради від “Бровар Юст”
✔️ замовляйте оцінку за 3–5 днів до угоди
✔️ перевіряйте актуальність при зміні дати договору
✔️ не мінімізуйте офіційну вартість — це небезпечно 🚫
✔️ узгоджуйте оцінку з юристом та нотаріусом
✔️ правильна підготовка документів ≠ тільки оцінка, а комплекс
❓ FAQ
Чи можу зробити оцінку заздалегідь?
🟢 Так, але якщо ринок зміниться — повторна оцінка буде обов’язкова.
Чи можна дистанційно?
🟢 Так, через нотаріальну довіреність (в т.ч. для нерезидентів).
Хто проводить оцінку?
📍 Тільки оцінювач, акредитований у Фонді держмайна.
Чи супроводжує “Бровар Юст” угоди під ключ?
✔️ Так — від перевірки документів до нотаріального оформлення.
📲 Юридичний супровід угоди
Юридична компанія “Бровар Юст”
📞 066 596 76 42
📧 brovarjust@gmail.com
🌐 brovarjust.com.ua
🟢 Запобігаємо податковим та юридичним ризикам ще до підписання договору.